신생아 특례대출 신청 조건 궁금증

신생아 특례대출 신청 조건 궁금증

대한민국이 저출산을 넘어 비출산으로 가고 있습니다. 이에 정부는 2024년부터 신생아 특례대출을 제공하고 있는데요. 1월 29일부터 시작됐다보니 주택 구입보다는 대환위주로 빠르게 신청이 이어지고 있습니다.

 

금리가 워낙 저렴하기 때문에 신생아 특례대출로 갈아타려는 분들이 많으실텐데요. 신생아 특례대출 대환시 주의점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1) 기존 주담대 대출 전부를 대환 가능한가요?

신생아 특례대출 신청 조건 궁금증

 

신생아 특례 대출 대환 상세보기

 

2023년에 시행됐던 특례보금자리의 경우 별다른 조건 없이 주택가격만 충족되면 소득에 상관없이 전액 대환이 가능했습니다. 비슷한 성격의 대출이기 때문에 신생아 대출의 상세 내용이 나오기 전, 2023 특례보금자리와 결을 비슷하게 갈 것이라 많이들 예상했었습니다.

 

하지만 안타깝게도 신생아 특례대출의 경우 조금 까다롭습니다. 정부가 기존 주담대의 용도가 구입자금 용도여야 한다고 못 박았기 때문입니다.

 

여기서 말하는 "구입자금 용도"라는 것은 실제 주택 구매시 받았던 대출에 대한 금액입니다. 즉, 생활비나 여타 목적으로 추가 주담대를 받았다면 그 금액은 대환이 불가능하다는 것 입니다. 

 

사례1.
2020년 6억짜리 아파트를 2억원의 주택담보대출을 받아 매매하였습니다. 그 후 1년뒤 집값이 상승하여 대출 한도가 늘어났고 여타의 목적으로 돈이 필요해 추가로 1억원을 대출받았습니다. 그렇다면 신생아 특례대출로 총 3억원을 대환 받을 수 있을까요?

▶기존 2억원에 대한 대환은 가능하지만 추가 1억원에 대한 대출은 대환이 불가능 합니다.

 

 

사례2.
2022년 높은 금리로 8억원의 주택을 매매하며 4억원의 주택담보대출을 받았습니다. 높은 금리 탓에 정부에서 제공한 2023년 특례보금자리로 갈아타기를 했는데, 금리가 더 낮은 신생아 특례대출로 대환이 가능할까요?

▶불가능합니다. 특례보금자리 대환의 용도를 구입자금 용도로 보지 않습니다.

 

 

 

 

2) 혼인신고를 하지 않은 경우, 한쪽 부모만 소득을 보나요?

신생아 특례대출 신청 조건 궁금증

정부가 작년 신생아 특례대출을 발표하면서 혼인여부와 상관없이 대출 이용이 가능하다고 언급한 바 있습니다.

 

그럼 혼인신고를 하지 않은 경우 부부 합산 소득 부분에서 한쪽 부모의 소득만 보게 될까요?

 

답은 아닙니다. 아이의 가족관계증명서를 기준으로 혼인여부와 상관없이 아빠와 엄마 모두의 소득을 합산하여 금리가 정해집니다.

 

다만, 이혼가정의 경우 부모가 이혼한 미성년자의 친권자를 확인할 수 있는 서류를 제출하면 확인 후 친권자(양육자)를 기준으로 소득을 산정하게 됩니다.

 

 

혼인여부 상관 없으나 아기 앞 가족관계증명서 상 부모 모두 소득 집계

 

 

 

3) 9억 미만 주택은 어떤 기준인가요?

신생아 특례대출 신청 조건 궁금증

신생아 대출로 매매를 준비하시는 분들은 주택 구매가가 궁금하실 텐데요.

 

특히나 수도권에서 매매를 준비하시는 분들은 9억 미만 주택을 찾기 어렵기 때문에 최대한 9억에 근접한 곳을 찾기 마련입니다.

 

신생아 특례대출을 받으려면 KB부동산 시세, 매매가 모두가 9억 미만이어야 합니다. 다만, 1층의 경우 KB부동산 시세에서 하위평균가로 평가되며 그 외 층수의 경우 상위 평균가로 보시면 됩니다. 

 

예를 들어 위 그림의 아파트의 경우, 1층을 9억 미만으로 매매한다면 가능하지만 2층 이상부터는 9억 미만 매매일지라도 KB부동산 시세의 일반가가 9억을 넘어 대출 실행이 불가합니다. 이점 유념하시어 알맞은 주택 찾으시길 바랍니다.

 

 

4) 방공제 제외한 한도 금액

방공제에 대해 들어보신 적이 있나요? 방공제란 주택의 방 개수에 따라 대출 가능 금액을 줄이는 제도입니다. 소액임차보증금의 개념으로 세입자를 받았을때 집이 경매에 넘어가는 상황을 대비하여 세입자 보증금 보호를 위해 미리 공제하는 것 입니다.

 

아파트의 경우는 보통 방이 2개 이상인데요, 다행이도 아파트의 경우 1개의 방공제를 하게 됩니다. 

 

방공제 가격은 지역에 따라 다르나 적게는 지방 2,500만원에서 서울의 경우 5,500만원으로 적지 않은 가격입니다. 

 

신생아 특례대출을 통해 주택구입 계획을 세우셨던 분이라면 한도 부분에서 방공제액을 차감한 금액으로 대출 금액을 산정하셔야 합니다.

 

방공제는 MCG인 모기지신용보증에 가입하면 면제받을 수 있는데요, 신생아 특례 대출의 경우 '디딤돌 대출'로 분류되어 방공제 조건이 까다롭습니다.

 

디딤돌 대출로 방공제를 받으려면 집값이 3억원 이하여야 하는데 대부분의 주택이 3억 이상일 것으로 예상되어 사실상 방공제 면제가 힘들기 때문입니다. 

 

다만, 생애최초 구매자이며 주택가 평가액이 6억원 이하이면 면제 가능합니다. 

 

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신생아 특례대출 신청 조건 궁금증

 

 

사례1.
KB시세 7억인 서울권 아파트를 신생아 특례대출로 구매하려고 합니다. LTV 70% 적용하여 4억 9천을 대출받을 생각인데 가능한가요?

▶불가능합니다. 대출 한도에서 방공제 금액을 제외해야 합니다. 즉 7억의 70%인 49,000만원에서 5,500만원 제외한 43,500만원만이 대출 가능합니다.

▶ (70000*70%)-5500=43500 >> 최대 한도 43500로 대출

 

 

사례2.
KB시세 8억인 서울권 아파트를 신생아 특례대출로 구매하려 합니다. LTV 70% 적용하여 최대 5억금액을 모두 받으려 합니다. 5억 모두 받을 수 있나요?

▶가능합니다. 대출 한도는 "(KB시세*LTV %)-방공제"로 계산하면 됩니다. 8억의 70%는 5억 6천이 되는데요. 5억 6천에서 서울권 방공제 금액 5,500만원을 제외하면 5억500만원이 됩니다. 최대한도가 5억이므로 5억 모두 대출 가능합니다.

▶ (80000*70%)-5500=50500 >> 최대 한도 50000 모두 대출 가능